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城投禁止托底楼市何去何从

  • 作者:超级管理员
  • 发布时间:2022-10-17 08:26:54
  • 点击:0

  城投禁止托底楼市何去何从土拍是楼市的晴雨表,过去一年,楼市在大规模政策刺激下仍未好转,土拍市场也很惨淡。

  数据显示,今年前9月,百强企业拿地总额1.04万亿,拿地规模同比下降51.2%,腰斩了近一半。

  就在这萎靡的拿地氛围里,地方国企和城投公司撑起了土地市场的几乎“整片天”,在1-9月拿地金额TOP100中,城投、平台类公司数量占比49%之多,民企、国企各占24%和27%。

  通知提到,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。

  大家都知道,从去年土拍,不少城投都出来拿地,给楼市托底,甚至很多小县城各种城投、农投和水投等纷纷出现在地产行业。

  等土拍完,地方把土地款私下返还城投,或者等市场好了,城投囤在手里的地块溢价成交。

  这样一去一来,左手倒右手,既稳定楼市,保证市场新房供应,让土地持续升值,也变相增加了地方政府土地收入,让地方能应付各种城建、投资、体制内工资等各类支出。

  城投托底的背后其实不完全是一种市场化的行为,随着拿地规模变大,反而埋下了新的暴雷风险。

  少部分财大气粗的国企可以靠自身资金,但大部分都是靠融资来拿地,也就是城投债,而城投债这几年可谓是迅猛攀升。

  2013年,全国地方城投的债务总额为2.1万亿,截止到2022年5月份,地方城投的总债务达到了13.74万亿,扩大了6倍。其中2021年到2022年,城投的总负债更是增加了6万亿。

  值得一提的是,城投公司的债务不计算在地方里的,如果城投后期项目开发回款出现问题,卖不动了,导致这些隐形债务违约,后果将不堪设想。

  就像8月爆出的兰州城投违约事件,在地方债务到期压力下,兰州城投出现技术性违约,导致相关区域城投债利差大幅走阔、个券收益率一度上行超900BP。

  截至2022年8月末,在22个重点城市中,2021年成交的土地出让项目取得预售证进入市场供应的比例为32.3%,其中,由地方国资平台主导的项目入市率仅9%。

  城投不动工也是有原因的,首先本身运营能力就比如民企,其次托底拿的地大都是郊区非优质地块,现在大环境不好,真开发建成了,大概率卖不动,还不如躺平囤地。

  这种现象在各地上演,最典型的就是,2021年11月广州黄埔区五家国企联合豪掷88亿元拿地,到今年8月仍未动工。

  根据上面的意思,先放水,让城投拿到钱去开发项目,然后招人、买设备、买材料等,把楼盖起来卖出去,让人力、资源、资本等要素在市场流通起来,转化成实实在在的实体经济。

  结果,城投拿的地很多没开发,不开发更没钱还债务,这样形成死循环,反而扩张了有价无市的泡沫资产,隐性债务的雷就此埋下。

  而对于地方来说,每年卖多少,拿多少出让金是计划好的,城投贡献的土地收入反而让政府不用勒紧裤腰带过日子。

  所以上面的意思很明确,城投不能太过高调,拿一些地用做正常经营是被允许的,如果拿太多则会导致市场无序,埋下隐患。

  最近有一强二线城市出奇招,直接出手回购当地新房,而且一出手就是万套房子!

  这个举措简单粗暴,起到了去库存的效果,而且在销售端用真金白金力挺市场,加快房企的资金回笼。

  至于政府回购的房子,可以当做人才房、保障房,甚至之后这个房子开发商还是能卖的,相当于一个定向融资产品。

  这个方法能给很多地方政府提供思路,政策工具箱不止有“城投”可以用,如果财政支出允许,让利给房企才能最大化盘活市场。

  据报道,六大行年内将各增房地产融资至少1000亿元,算上上半年这六大行对房地产行业的按揭贷款、开发贷款合计也是6000亿元左右,也就是今年将实现1.2万亿房企融资落地!

  根据市场选择,这笔钱会先注入信用状况和现金流比较好的央企、国企,若想让这笔新增信贷资源帮助到民营房企,可能要采用国家队外部增信措施。

  如果最后民企能吃到这波肉,不仅能保交楼,挽救买房者信心,更能解决企业的资金困难,才有更强的拿地和开工的动力。

  首先,由于城投被挡在门外,土地供应量势必会缩量,各地土拍结果肯定不会好看。

  炸天团却持有相反看法,这两年城投托底地块还没入市,新房供给量会一直居高不下,不好卖的市场将继续打折,加速出货,市场依旧是供大于求的状态。

  要等到明年下半年,21年的地块卖的差不多,等卖22年地块的时候,市场才会出现新房供应量陡跌的现象,再叠加一些利好政策,那时才是楼市正在复苏最好的时间。

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